조합원의 자격⑥ - 관리처분 분양기준(2)_도정법 시행령 제63조의 재개발 분양기준

관리처분의 분양기준에 대한 사항은 도정법 상에는 간단한 기본원칙에 대해서만 규정되어 있고, 보다 상세한 사항은 도시 및 주거환경정비법 시행령에 규정되어 있다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 63조에 대해서 알아보고자 한다. 추가적으로, 시도조례로 위임하고 있는 시행령의 내용은 『서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례』기준으로 확인해보려 한다.

1. 법률

도시 및 주거환경정비법 시행령 ( 약칭: 도시정비법 시행령 ) [시행 2025. 7. 29.] [대통령령 제35683호, 2025. 7. 29., 일부개정]    제63조(관리처분의 방법 등) ① 법 제23조제1항제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업과 재개발사업의 경우 법 제74조에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다. <개정 2022. 12. 9., 2025. 4. 29.>   1. 시ㆍ도조례로 분양주택의 규모를 제한하는 경우에는 그 규모 이하로 주택을 공급할 것   2. 1개의 건축물의 대지는 1필지의 토지가 되도록 정할 것. 다만, 주택단지의 경우에는 그러하지 아니하다.   3. 정비구역의 토지등소유자(지상권자는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도조례(1)로 정하는 금액ㆍ규모ㆍ취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시ㆍ도조례(1)로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다. [[[[---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------     * 시ㆍ도조례(1) : 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례  [시행 2025. 7. 14.] [서울특별시조례 제9762호, 2025. 7. 14., 일부개정]   제36조(재개발사업의 분양대상 등)     ① 영 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.       1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자        2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자        3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다.        4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지는 적용하지 아니할 수 있다.        5. 도시재정비법 제11조제4항에 따라 재정비촉진계획에 따른 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자    ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다.        1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우        2. 법 제39조제1항제2호에 따라 여러 명의 분양신청자가 1세대에 속하는 경우        3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항제2호 또는 권리가액이 제1항제3호에 해당하는 경우는 예외로 한다.       4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 여러 개의 필지로 분할한 경우        5. 하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 예외로 한다.        6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우    ③ 제1항제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 않는다.        1.「건축법」 제2조제1항제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지        2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지        3. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지    ④ 제1항부터 제3항까지에도 불구하고 사업시행방식전환의 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.  ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------]]]]   4. 1필지의 대지 및 그 대지에 건축된 건축물(법 제79조제4항 전단에 따라 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양하는 부분은 제외한다)을 2인 이상에게 분양하는 때에는 기존의 토지 및 건축물의 가격(제93조에 따라 사업시행방식이 전환된 경우에는 환지예정지의 권리가액을 말한다. 이하 제7호에서 같다)과 제59조제5항 및 제62조제3호에 따라 토지등소유자가 부담하는 비용(재개발사업의 경우에만 해당한다)의 비율에 따라 분양할 것   5. 분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되, 해당 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정할 것   6. 1필지의 대지 위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 따라 그 대지소유권이 주어지도록 할 것(주택과 그 밖의 용도의 건축물이 함께 설치된 경우에는 건축물의 용도 및 규모 등을 고려하여 대지지분이 합리적으로 배분될 수 있도록 한다). 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다.   7. 주택 및 부대시설ㆍ복리시설의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정할 것. 이 경우 그 구체적인 기준은 시ㆍ도조례로 정할 수 있다. ② 재건축사업의 경우 법 제74조에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다. <개정 2022. 12. 9.>   1. 제1항제5호 및 제6호를 적용할 것   2. 부대시설ㆍ복리시설(부속토지를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)의 소유자에게는 부대시설ㆍ복리시설을 공급할 것. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다.     가. 새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다)을 곱한 가액보다 클 것     나. 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액에서 새로 공급받는 부대시설ㆍ복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것     다. 새로 건설한 부대시설ㆍ복리시설 중 최소분양단위규모의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것

 

2. 법률 해석

[도시 및 주거환경정비법 시행령 제63조(관리처분의 방법 등) 제①항, 재개발 사업의 관리처분 방법] 제63조 제①항에서는,   ① (중략)  재개발사업의 경우 법 제74조에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다.     →  재개발의 경우에 관리처분의 방법을 규정하고 있다.     1. 시ㆍ도조례로 분양주택의 규모를 제한하는 경우에는 그 규모 이하로 주택을 공급할 것       →  조례에서 분양주택의 규모를 제한하도록 규정하고 있는 서울시 조례 규정은 없음. 다만, 국민주택규모의 주택 건설비율을 규정하고 있는 조항은 있음.   2. 1개의 건축물의 대지는 1필지의 토지가 되도록 정할 것. 다만, 주택단지의 경우에는 그러하지 아니하다.       →  자세히 살펴볼 조항은 아니다.   3. 정비구역의 토지등소유자(지상권자는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도조례(1)로 정하는 금액ㆍ규모ㆍ취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시ㆍ도조례(1)로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다.       →  시행령에서는 시ㆍ도조례(1)에 분양대상에서 제외하는 세부 기준을 위임하고 있으므로, 시ㆍ도조례(1) 를 상세히 봐야 한다.       →  분양대상에서 제외 되는 사항은 아래의 각호에서 상세히 확인이 필요하다. [[[[---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------     * 시ㆍ도조례(1) : 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례  [시행 2025. 7. 14.] [서울특별시조례 제9762호, 2025. 7. 14., 일부개정]   제36조(재개발사업의 분양대상 등)     ① 영 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.       →  공동주택의 분양대상자는 아래의 1.호 ~ 5.호에 해당하여야 한다.       →  관리처분계획기준일은 분양신청기간의 종료일이다.       1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자       → 기본은 주택을 소유한 자       → 따라서, 주택을 소유한 자는 연면적 및 대지면적의 크기에 상관없이 모두 조합원 분양 가능.       → 대지없이 주택만을 소유한 자도 분양대상자가 된다. 이는 대부분의 무허가건축물에 해당하는 내용이다. 무허가건축물이 즉, 대지없이 건축물을 무허가로 건축하여 소유한 것이다.       → "사용하고 있는"은 실거주를 의미하고, 실제로 거주를 하여야 한다.       → 특정무허가건축물이란 1989. 1. 24 당시부터 존재했던 무허가 건축물이다.       → 주거용 & 특정무허가 건축물 & 조합의 정관등에서 정한 건축물을 만족하는 무허가 건축물 중 일부는 조합원 분양가능. and 조건으로 세가지 모두를 만족해야  한다. 무허가 건축물에 대한 자세한 사항은 아래 {3.유의사항}에서 확인.       2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자       → 토지만을 소유한 자도 90제곱미터 이상이면 분양대상자가 된다.       → 공유로서 토지를 소유하고 있는 경우에는, 공유의 지분으로 계산한 토지의 면적이 90제곱미터 이상이면 단독으로 분양대상자가 된다.       → 다만, 공유지분으로 소유한 자는, 권리산정기준일 이전부터 공유지분을 소유하여야 하고 다른 토지로부터 분할된 토지인 경우도 분할의 등기가 된 날이 권리산정기준일 이전이어야 한다.       3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다.       → 소유하고 있는 권리가액이 최소규모 공동주택 1가구의 조합원 분양가 이상이면 단독으로 분양대상자가 된다.       → 예를 들어, 상가를 소유한자는 그 상가의 권리가액이 최소평형의 분양가 이상이면 공동주택을 분양받을 수 있다.       4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지는 적용하지 아니할 수 있다.       5. 도시재정비법 제11조제4항에 따라 재정비촉진계획에 따른 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자   ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다.       → 아래의 1.호 ~ 6.호에 해당하는 경우에는 한명만이 분양대상자가 된다.       1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우        2. 법 제39조제1항제2호에 따라 여러 명의 분양신청자가 1세대에 속하는 경우        3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항제2호 또는 권리가액이 제1항제3호에 해당하는 경우는 예외로 한다.       4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 여러 개의 필지로 분할한 경우        5. 하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 예외로 한다.        6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우       → 대부분, 권리산정기준일 이후에 토지등소유자의 수를 증가시키는 행위들은 분양대상자로 인정하지 않아 투기로부터 보호한다.   ③ 제1항제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 않는다.        1.「건축법」 제2조제1항제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지        2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지        3. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지       → 권리가액을 산정할 때도, 대부분 권리산정기준일 이후에 발생한 행위의 소유에 대해서는 권리가액 산정 시 합산하지 아니하여 투기로 부터 보호한다.   ④ 제1항부터 제3항까지에도 불구하고 사업시행방식전환의 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.  -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------]]]] 4.호 ~ 7.호 (생략) ②항 (생략) : 재건축 관련한 내용으로 다른 글에서 다시 다룰 예정.

 

 

 

3. 유의사항 (전문가로 한걸음 더 전진)

• 무허가건축물 관련해서는, 2011. 5. 26 개정된 조례의 이전 조례를 확인해야 한다. 대부분 무허가 건축물은 오래된 경우가 많기 때문에, 개정 이전 조례에 규정되어 있는 "기존무허가건축물"에 해당하는 건축물은 조합원 분양이 가능할 수 있다.
• 아래의 개정전 조례에서는 무허가건축물을 가.목 ~ 마.목 중의 하나로 규정하고 있지만, 개정 조례에서는 제2조(정의)를「  1. "특정무허가건축물"이란 건설교통부령 제344호 공익사업을위한 토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 부칙 제5조에서 "1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등"을 말한다. 」 와 같이 규정함으로써, 개정전의 조례가 무허가 건축물을 인정하기 위한 근거자료를 가.목 ~ 마.목으로 명시한것과 달리 근거자료를 삭제하였다. 이는, 무허가건축물을 인정하는 폭을 넓힘으로써 무허가건축물의 소유자에 대한 권리를 폭넓게 인정하는 방식으로 개정하였다고 보면 될 것이다.

서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 [시행 2011. 3. 17.] [서울특별시조례 제5080호, 2011. 3. 17., 일부개정] 서울특별시(주거정비과), 02-2133-7193  제2조(정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 정의는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 "법"이라 한다) 제2조 각 호와 같으며, 그 밖에 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.(개정 2007.12.26, 2009.07.30) 1. "기존무허가건축물"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 무허가건축물을 말한다.(개정 2008.09.30, 2009.07.30)    가. 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물(개정 2009.07.30)    나. 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물(개정 2009.07.30)    다. 재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물(개정 2009.07.30)    라. 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거    나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물(개정 2009.07.30)    마. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」(건설교통부령 344호) 부칙 제5조에 따른 무허가건축물 중 조합정관에서 정한 건축물(신설 2004.11.05, 개정 2008.07.30, 2008.09.30, 2009.07.30)

 

 

4. 적용 (실무로의 초대)

• 토지 90제곱미터 이상을 공유로 소유하는 경우들에 대해서는, 사례별로 다양한 판단이 필요하다. 관련 판례 등 수많은 상황에 대하여 면밀한 검토가 필요하다.
• 토지, 상가 등의 지분쪼개기가 정비구역 내에 만연하고 있다. 잘못된 지식으로 투자를 유도하여 사기를 당하는 경우도 많다. 스스로 자기 자산을 지켜야 한다.

 

5. 한줄요약 (이것만이라도.... 꼭 기억하자.)

• 권리산정기준일을 확인하여, 권리산정기준일 이후에 토지등소유자의 수를 늘리는 행위를 한 물건은 일단 의심하고 보자.
• 초보자의 경우는 주택에 대해서만 고려하고, 토지 등 다른 물건은 전문가가 된 이후 고려해보자.