조합원의 자격 ⑦ - 1+1 분양_(도정법 제76조)

정비사업의 활성화를 위해 큰 평형 또는 넓은 주거전용면적, 높은 감정가를 소유한 토지등소유자의 동의율을 높이기 위해, 1+1 분양이 법률에서 보장되고 있다. 다만, 이러한 1+1 분양의 혜택을 받기 위해서는 반드시 알아야 할 사항들이 있다. 아래에서 자세히 살펴보고자 한다.

1. 법률

도시 및 주거환경정비법 ( 약칭: 도시정비법 ) [시행 2025. 6. 4.] [법률 제20955호, 2025. 5. 20., 일부개정]    제76조(관리처분계획의 수립기준) ①    7.      라. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.

 

 

2. 법률 해석

[도시 및 주거환경정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준) 제①항 제7.호 라.목, 1+1분양] 제76조 제①항 제7.호 라.목에서는,     → 1+1(원플러스원) 분양에 대해 규정하고 있다.     → 조합원이 소유한 종전자산의 가격이 높거나, 주거전용면적이 넓은 경우에는 2주택을 공급할 수 있다.     → 재건축 및 재개발 사업 모두에 적용된다.     → 1+1 공급 가능한 세부 조건은 1) 종전자산의 가격 조건 2) 주거전용면적 조건 이다.        1) 종전자산의 가격 조건 : 예를 들어, 종전자산의 평가액이 10억원인 토지등소유자는 신축되는 아파트의 조합원 분양가의 합계가 10억원을 넘지 않는 범위 내에서 2개의 주택을 공급받을 수 있다. 종전자산의 감정평가액이 10억원이면, 조합원 분양가가 주택1(85㎡ )이 5억원이고, 주택2(59㎡ )가3억원 이라면 두개의 주택을 공급받을 수 있다.        2) 주거전용면적 조건 : 예를 들어, 종전주택의 주거전용면적이 144㎡라면, 주택1(85㎡)+주택2(59㎡)를 공급받을 수 있다.     → 위의 1) or 2)의 조건 중 하나를 만족하면 1+1을 공급받을 수 있다.     → 해당 정비구역에 39㎡도 공급한다고 하면, 85㎡+49㎡= 134㎡로 1+1을 공급받을 수도 있다.     → 다만, +1으로 공급받는 주택은 반드시 60㎡이하의 주택이여야 하며, 해당 주택은 이전고시 다음날부터 3년간 전매가 금지된다.

 

 

 

3. 유의사항 (전문가로 한걸음 더 전진)

• 정비사업의 공급 활성화를 위해 2012. 2. 1 개정법에서 신설되어 공포 및 시행되었다.
• 다만, 여기서 "공급할 수 있다."라는 말은, 공급하지 않을 수도 있다는 의미가 될수 도 있다. 조합의 정관이나, 조합원 총회를 통해 의결받아야 최종적으로 1+1을 공급하는 것으로 규정되어 있어야 1+1을 공급받을 수 있다. 따라서, 조합 정관이나 총회 의결 여부를 반드시 살펴 보아야 한다.
• +1으로 공급받는 주택의 분양신청 우선순위는 1주택 신청자의 우선순위보다 후순위이다. +1으로 신청한 주택과 1주택신청자의 주택이 같은평형에서 경합이 발생하면, 1주택 신청자가 먼저 분양을 받고 남는 물량에 대하여 +1신청자의 물량이 배정된다. 따라서, +1으로 신청하는 평형의 물량이 충분한지 검토 후 분양신청을 해야 한다.

 

 

4. 적용 (실무로의 초대)

• 1+1으로 분양신청 받은 조합원 입주권은 이전고시 이전에도 전매가 가능하나, 이 경우에는 분리해서 전매할 수 없고 1+1의 입주권을 모두 전매하여야 한다.
• 1+1을 공급받는데 유리한 다가구주택, 단독주택의 경우 1+1에 따라 프리미엄이 더 형성되기도 한다. 따라서, 초기투자비용이 적게들어가는 다세대주택(빌라)의 프리미엄이 높게 형성되다가, 관리처분계획의 인가후에는 1+1 입주권이 확정된 다가구주택의 프리미엄이 급상승 하는 경우가 많다.
  

5. 한줄요약 (이것만이라도.... 꼭 기억하자.)

• 1+1은 100%가 아니다.
• 1+1의 분양신청도 전략(배정평형 물량 수, 해당 구역내에서 본인 감정가의 우선순위에 따른 분양 신청)이 필요하다.