정비구역 지정요건_재개발사업_(도정법 8조)

재개발 재건축의 시작인 정비구역 지정요건에 대하여 알아보려 합니다.

 

1. 법률

도시 및 주거환경정비법 ( 약칭: 도시정비법 ) [시행 2025. 6. 4.] [법률 제20955호, 2025. 5. 20., 일부개정]    제8조(정비구역의 지정) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 “정비구역의 지정권자”라 한다)는 기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 대통령령*으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 제16조에 따라 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다)할 수 있다. ② 제1항에도 불구하고 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따라 정비사업을 시행하려는 경우에는 기본계획을 수립하거나 변경하지 아니하고 정비구역을 지정할 수 있다. ③ 정비구역의 지정권자는 정비구역의 진입로 설치를 위하여 필요한 경우에는 진입로 지역과 그 인접지역을 포함하여 정비구역을 지정할 수 있다. ④ 정비구역의 지정권자는 정비구역 지정을 위하여 직접 제9조에 따른 정비계획을 입안할 수 있다. ⑤ 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수(이하 제9조, 제11조 및 제20조에서 “구청장등”이라 한다)는 제9조에 따른 정비계획을 입안하여 특별시장ㆍ광역시장에게 정비구역 지정을 신청하여야 한다. 이 경우 제15조제2항에 따른 지방의회의 의견을 첨부하여야 한다. [[-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------     대통령령* : 도시 및 주거환경정비법 시행령 제7조 제7조(정비계획의 입안대상지역)    ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장은 법 제8조제4항 및 제5항에 따라 별표 1**의 요건에 해당하는 지역에 대하여 법 제8조제1항 및 제5항에 따른 정비계획(이하 “정비계획”이라 한다)을 입안할 수 있다.   ((((-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------     별표1** : 도시 및 주거환경정비법 시행령 별표1 정비계획의 입안대상지역(제7조제1항 관련) 1. 주거환경개선사업을 위한 정비계획은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에대하여 입안한다.   가. 1985년 6월 30일 이전에 건축된 건축물로서 법률 제3533호 특정건축물정리에관한특별조치법 제2조에 따른 무허가건축물 또는 위법시공건축물과 노후ㆍ불량건축물이 밀집되어 있어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을현저히 훼손하고 있는 지역   나. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따른 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전에 건축된 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 정비구역의 건축물 수의 50퍼센트 이상인 지역  다. 재개발사업을 위한 정비구역의 토지면적의 50퍼센트 이상의 소유자와 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자의 50퍼센트 이상이 각각 재개발사업의 시행을원하지 않는 지역  라. 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역   마. 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생 시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역   바. 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지 등이 과다하게 분포된 지역으로서 건축행위 제한 등으로 주거환경이 열악하여 그 개선이 시급한 지역   사. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제4호에 따른 방재지구로서주거환경개선사업이 필요한 지역   아. 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역으로서 주거환경의 보전ㆍ정비ㆍ개량이 필요한 지역   자. 법 제20조 및 제21조에 따라 해제된 정비구역 및 정비예정구역  차. 기존 단독주택 재건축사업 또는 재개발사업을 위한 정비구역 및 정비예정구역의 토지등소유자의 50퍼센트 이상이 주거환경개선사업으로의 전환에 동의하는지역   카. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제6호에 따른 존치지역 및 같은 법제7조제2항에 따라 재정비촉진지구가 해제된 지역 2. 재개발사업을 위한 정비계획은 노후ㆍ불량건축물(국토교통부령으로 정하는 무허가건축물을 포함한다. 이하 이 호 나목 및 제4호 후단에서 같다)의 수가 전체 건축물(국토교통부령으로 정하는 무허가건축물을 포함한다. 이하 이 호 나목 및 제4호후단에서 같다)의 수의 60퍼센트(「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제5조에 따 른 재정비촉진지구에서 재개발사업을 위한 정비계획을 입안하는 경우에는 50퍼센트로 하며, 재정비촉진지구 외의 지역의 경우에는 50퍼센트 이상 70퍼센트 이하의범위에서 시ㆍ도조례***로 증감할 수 있다) 이상인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 입안한다. 이 경우 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역을 포함할 수 있다. <<<<<<--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------  시ㆍ도조례*** : 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제6조 제6조(정비계획 입안대상지역 요건) ① 영 제7조제1항 별표 1 제4호에 따른 정비계획 입안대상지역 요건은 다음 각 호와 같다. <개정 2021.7.20., 2023.12.29., 2024.3.15., 2024.5.20.>   2. 주택정비형 재개발구역(주택정비형 재개발사업을 시행하는 구역을 말한다. 이하 같다)은 면적이 1만제곱미터[법 제16조제1항에 따라 서울특별시 도시계획위원회 또는 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」(이하 "도시재정비법"이라 한다) 제5조에 따른 재정비촉진지구에서는 같은 법 제34조에 따른 도시재정비위원회가 심의하여 인정하는 경우에는 5천제곱미터] 이상으로서 노후ㆍ불량건축물의 수가 대상구역 안의 건축물 총수의 60퍼센트 이상인 지역이고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역  가. 구역의 전체 필지 중 과소필지가 40퍼센트 이상인 지역  나. 주택접도율이 40퍼센트 이하인 지역(제2조제10호에도 불구하고 주택접도율의 도로 폭은 6미터 이상으로 한다)  다. 호수밀도가 60 이상인 지역  -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------->>>>>>   가. 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역   나. 노후ㆍ불량건축물의 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 60퍼센트(「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제5조에 따른 재정비촉진지구에서 재개발사업을 위한 정비계획을 입안하는 경우에는 50퍼센트로 하며, 재정비촉진지구외의 지역의 경우에는 50퍼센트 이상 70퍼센트 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로증감할 수 있다) 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역   다. 인구ㆍ산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역   라. 해당 지역의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외한다)면적이 전체토지면적의 50퍼센트를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 해당 지역건축물의 바닥면적합계의 3분의 2 이상인 지역   마. 공장의 매연ㆍ소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는공업지역 또는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 도시형공장이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하려는 공업지역   바. 역세권 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서「주택법」 제20조에 따라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택건설ㆍ공급이 필요한 지역   사. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제4호에 따른 방재지구가 해당 지역 전체 토지면적의 2분의 1 이상인 지역   아. 「건축법」 제2조제1항제5호에 따른 지하층의 전부 또는 일부를 주거용도로 사용하는 건축물의 수가 해당 지역 전체 건축물의 수의 2분의 1 이상인 지역   자. 제1호라목 또는 마목에 해당하는 지역 3. 재건축사업을 위한 정비계획은 제1호 및 제2호에 해당하지 않는 지역으로서 다음각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 입안한다.   가. 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역   나. 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가있는 지역   다. 노후ㆍ불량건축물로서 기존 세대수가 200세대 이상이거나 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역   라. 셋 이상의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트 또는 같은 호나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 법 제12조에 따른 재건축진단 실시 결과 전체 주택의 3분의 2 이상이 재건축이 필요하다는 판정을 받은 지역으로서 시ㆍ도조례로 정하는 면적 이상인 지역 4. 무허가건축물의 수, 노후ㆍ불량건축물의 수, 호수밀도, 토지의 형상 또는 주민의소득 수준 등 정비계획의 입안대상지역 요건은 필요한 경우 제1호부터 제3호까지에서 규정한 범위에서 시ㆍ도조례로 이를 따로 정할 수 있다. 이 경우 제2호에 따른 재개발사업을 위한 정비계획의 입안대상지역 요건을 갖춘 지역에 위치한 노후ㆍ불량건축물의 수가 전체 건축물 수의 4분의 3 이상인 경우에는 전단에 따라 시ㆍ도조례로 따로 정한 요건을 갖춘 것으로 본다. 5. 부지의 정형화, 효율적인 기반시설의 확보 등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는정비구역의 입안대상지역 면적의 100분의 120 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 않는 지역을 포함하여 정비계획을 입안할 수 있다. 6. 건축물의 상당수가 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있거나 상습 침수, 홍수, 산사태, 해일, 토사 또는 제방 붕괴 등으로 재해가 생길 우려가 있는 지역에 대해서는정비계획을 입안할 수 있다. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------)))) -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------]]

 

 

2. 법률 해석

[도시 및 주거환경정비법 제8조(정비구역의 지정)  제①항 , 정비구역의 지정 요건의 시도조례 위임] 제8조 제①항에서는,     → 정비구역의 지정 요건에 대하여 '대통령령'에 위임하고 있고, [도시 및 주거환경정비법 시행령 제7조(정비계획의 입안대상지역)  제①항 , 정비계획 입안 요건을 별표1에서 정하고 있음을 규정] 별표1에서는, 1.호 주거환경개선사업의 정비계획 입안 요건 지역 3.호 재건축사업을 위한 정비계획 입안 요건 지역   → 위 1.호 3.호는 상세한 설명을 생략하고, 2.호의 재개발사업에 대해서만 상세히 알아보고자 한다. 2.호 재개발사업을 위한 정비계획은 노후ㆍ불량건축물(국토교통부령으로 정하는 무허가건축물을 포함한다. 이하 이 호 나목 및 제4호 후단에서 같다)의 수가 전체 건축물(국토교통부령으로 정하는 무허가건축물을 포함한다. 이하 이 호 나목 및 제4호후단에서 같다)의 수의 60퍼센트(「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제5조에 따 른 재정비촉진지구에서 재개발사업을 위한 정비계획을 입안하는 경우에는 50퍼센트로 하며, 재정비촉진지구 외의 지역의 경우에는 50퍼센트 이상 70퍼센트 이하의범위에서 시ㆍ도조례***로 증감할 수 있다) 이상인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 입안한다. 이 경우 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역을 포함할 수 있다.   → 재개발사업에서 정비구역 지정의 요건은, 노후ㆍ불량건축물의 수가 전체 건축물의 수의 60퍼센트 이상이어야 한다.   → 다만 50%~70% 범위에서 시ㆍ도조례로 증감할 수 있으므로, 최종적으로 아래의 시ㆍ도조례를 확인해야 한다.   → 아래의 시ㆍ도조례 는 서울특별시 조례 기준으로 알아보고자 한다. <<<<<<--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------  시ㆍ도조례*** : 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제6조 제6조(정비계획 입안대상지역 요건) ① 영 제7조제1항 별표 1 제4호에 따른 정비계획 입안대상지역 요건은 다음 각 호와 같다. <개정 2021.7.20., 2023.12.29., 2024.3.15., 2024.5.20.>   2. 주택정비형 재개발구역(주택정비형 재개발사업을 시행하는 구역을 말한다. 이하 같다)은 면적이 1만제곱미터[법 제16조제1항에 따라 서울특별시 도시계획위원회 또는 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」(이하 "도시재정비법"이라 한다) 제5조에 따른 재정비촉진지구에서는 같은 법 제34조에 따른 도시재정비위원회가 심의하여 인정하는 경우에는 5천제곱미터] 이상으로서 노후ㆍ불량건축물의 수가 대상구역 안의 건축물 총수의 60퍼센트 이상인 지역이고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역  가. 구역의 전체 필지 중 과소필지가 40퍼센트 이상인 지역  나. 주택접도율이 40퍼센트 이하인 지역(제2조제10호에도 불구하고 주택접도율의 도로 폭은 6미터 이상으로 한다)  다. 호수밀도가 60 이상인 지역    → 조례에서도 노후ㆍ불량건축물의 수가 60% 이상이여야 한다는 조건을 증감시키지는 않았다. 다만, 추가로 정비구역 지정의 요건을 규정하고 있다.   → 구역면적 10,000㎡ 이상(도시계획위원회 심의 인정시 5,000㎡ 이상) 이면서, 아래의 조건중 하나를 만족시키는 구역.      1) 과소필지 40%이상 : 과소필지는 90 미만인 토지      2) 주택접도율 40%이하 : [폭 4m이상 도로에 길이 4m이상 접한 대지의 건축물의 총수 / 정비구역내 건물 총 수]의 비율      3) 호수밀도 60 이상 : 면적 1 ha당 건축되어 있는 건축물의 동수   → 종합하자면, 노후ㆍ불량건축물의 수가 60% 이상 & 구역면적 10,000㎡ 이상 & (과소필지 40%이상 or 주택접도율 40%이하 or 호수밀도 60이상)  -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------->>>>>>   가. 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역   나. 노후ㆍ불량건축물의 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 60퍼센트(「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제5조에 따른 재정비촉진지구에서 재개발사업을 위한 정비계획을 입안하는 경우에는 50퍼센트로 하며, 재정비촉진지구외의 지역의 경우에는 50퍼센트 이상 70퍼센트 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로증감할 수 있다) 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역   다. 인구ㆍ산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역   라. 해당 지역의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외한다)면적이 전체토지면적의 50퍼센트를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 해당 지역건축물의 바닥면적합계의 3분의 2 이상인 지역   마. 공장의 매연ㆍ소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는공업지역 또는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 도시형공장이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하려는 공업지역   바. 역세권 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서「주택법」 제20조에 따라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택건설ㆍ공급이 필요한 지역   사. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제4호에 따른 방재지구가 해당 지역 전체 토지면적의 2분의 1 이상인 지역   아. 「건축법」 제2조제1항제5호에 따른 지하층의 전부 또는 일부를 주거용도로 사용하는 건축물의 수가 해당 지역 전체 건축물의 수의 2분의 1 이상인 지역   자. 제1호라목 또는 마목에 해당하는 지역     → 시행령 7조 2.호에서 규정하고 있는 정비구역의 지정 요건은 노후ㆍ불량건축물의 수가 대상구역 안의 건축물 총수의 60퍼센트 이상인 지역 & 위의 가.목 ~ 자.목 중에 하나를 추가로 만족해야 한다.     → 위의 가.목 ~ 자.목 중에 하나를 충족하는 것은 어려운 사항은 아니다. 추가적으로 서울특별시의 경우에는 위의 서울특별시  시ㆍ도조례에서 언급하고 있는 조건을 만족해야 한다.     → 최종적으로, 종합하자면, 서울시의 경우, 정비구역의 지정 요건은 시행령과 조례의 조건을 만족해야 한다. 아래 4가지 모두를 만족하는 경우에 정비구역으로 지정될 수 있다는 의미.          1) 노후ㆍ불량건축물의 수가 대상구역 안의 건축물 총수의 60퍼센트 이상인 지역          2) 구역면적 10,000㎡ 이상 (도시계획위원회 심의 인정시 5,000㎡ 이상)          3) 과소필지 40%이상 or 주택접도율 40%이하 or 호수밀도 60이상          4) 가.목 ~ 자.목 중 어느 하나 [참고. 도시 및 주거환경정비법 제2조 정의 3.] 3. “노후ㆍ불량건축물”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.   가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물   나. 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계ㆍ시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물   다. 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 건축물     1) 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치할 것     2) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것   라. 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 건축물 [참고. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제4조(노후ㆍ불량건축물)] 제4조(노후ㆍ불량건축물) ① 영 제2조제3항제1호에 따라 노후ㆍ불량건축물로 보는 기준은 다음 각 호와 같다.   1. 공동주택      가. 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택: 별표 1에 따른 기간  >>>> 30년     나. 가목 이외의 공동주택: 20년    2. 공동주택 이외의 건축물      가. 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조 건축물(「건축법 시행령」 별표 1 제1호에 따른 단독주택을 제외한다): 30년      나. 가목 이외의 건축물: 20년  ② 영 제2조제2항제1호에 따른 노후ㆍ불량건축물은 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지 안의 건축물로서 2009년 8월 11일 전에 건축된 건축물을 말한다.  ③ 미사용승인건축물의 용도별 분류 및 구조는 건축허가 내용에 따르며, 준공 연도는 재산세 및 수도요금ㆍ전기요금 등의 부과가 개시된 날이 속하는 연도로 한다.

 

 

3. 유의사항 (전문가로 한걸음 더 전진)

• 정비구역의 지정 요건은 각 지자체의 조례로 최종 확정 된다. 따라서 해당 정비구역의 지자체 조례를 반드시 확인해야 한다.
• 노후 불량건축물의 수를 산정할 때, 공동주택은 구분소유권의 수와 관계없이 1개동으로 산정한다.
• 노후ㆍ불량건축물의 기준은, 철근콘크리트 기준 30년 이상이 된 건물을 의미한다.

 

4. 적용 (실무로의 초대)

• 재개발 투자의 초기 진입시점은 대체로 조합설립인가 이후를 말하지만, 재개발 구역지정이 가능한 곳을 투자 하여 최소 투자로  최대 수익을 목표로 하는 투자자도 있습니다. 이런 경우, 위의 재개발 구역지정 요건을 염두에 두고 노후도가 최소 60% 이상을 만족하는 곳을 투자해야 할 것입니다.
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5. 한줄요약 (이것만이라도.... 꼭 기억하자.)

• 정비구역의 지정 요건은 노후ㆍ불량건축물의 수가 대상구역 안의 건축물 총수의 60퍼센트 이상인지가 가장 중요한 요건이다.