재개발지역의 물건을 소유하고 있는 사람이 조합원 자격(지위)을 양도(매도, 이전)할 때,
또는 재개발 지역의 물건에 투자를 하려는 일반투자자가 재개발 지역의 물건을 양수(매수, 승계)할 때,
적법한 조합원의 자격을 유지해서 안전하게 입주까지 골인할 수 있는 매물을 선택하려면 쉽고도 어려운 일일 수 있다.
이것을 확인하기 위해서는, 관련된 다양한 법률들이 얽히고 설켜있어서 한가지의 법률만 확인한다고 해서 만사형통은 아니다.
다만 가장 기본이 되는 아래의 [도시 및 주거환경정비법]이므로, 이 법을 가장 먼저 살펴보아야 한다.
1. 법률
도시 및 주거환경정비법 ( 약칭: 도시정비법 )[시행 2025. 6. 4.] [법률 제20955호, 2025. 5. 20., 일부개정]
제39조(조합원의 자격 등)①제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말하며, 사업시행자가 토지주택공사등인 경우에는제72조에 따른 분양신청을 할 수 있는 자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만,「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제25조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.<개정 2017. 8. 9., 2018. 3. 20., 2023. 6. 9., 2025. 5. 20.> 1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다. 3. 조합설립인가(조합설립인가 전에제26조 제1항또는제27조 제1항 제3호에 따라 토지주택공사등 또는 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때 ②「주택법」 제63조 제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.<개정 2017. 10. 24., 2020. 6. 9., 2021. 4. 13.> 1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우 2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령1)으로 정하는 기간 이상인 경우 5.제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우 6. 공공임대주택,「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우 7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령2)으로 정하는 경우 ③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다. [법률 제14567호(2017. 2. 8.) 제39조제1항 각 호 외의 부분 단서의 개정규정은 부칙 제2조의 규정에 의하여 2018년 1월 26일까지 유효함] *대통령령1) [도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조(조합원) 제①항] ① 법 제39조제2항제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 이 경우 소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다. 1. 소유기간: 10년 2. 거주기간(「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다): 5년 *대통령령2) [도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조(조합원) 제③항] ③ 법 제39조제2항제7호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2020. 6. 23., 2021. 7. 13.> 1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우 2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우 3. 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우 4. 법률 제7056호 도시및주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속ㆍ이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자 5. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우 6.「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우 |
→ 법률 원문을 나름대로 이해하기 쉽게 컬러링 또는 강조 하여 표기하였습니다. 시간이 걸리더라도 원문을 읽는 습관을 기르면 많은 공부가 되고, 학습 능력이 쌓이게 됩니다.
2. 법률 해석
| ※ 손쉬운 이해를 위해, 조항 일부 삭제 및 수정함. ※ 법률을 일부 수정한 내용은 검은색 또는 빨간색 글씨로, 본 작성자의 추가적인 코멘트는 파란색으로 표기하였습니다. 재개발 지역의 물건을 매수하고자 하는 일반인 투자자가 대부분이므로, 그 기준으로 해석해 보자면...... [제39조(조합원의 자격) 제①항, 매도자의 자격] 제39조 제①항의 1.호~3.호에서는 조합원의 지위를 양도하려는 매도자를 기준으로 적법한 조합원의 자격에 대해 설명하고 있다. 매도자가 ①항의 조건에 해당하는 자여야 한다는 것이다. → 제39조 ①항에 대해서는 다른 글에서 자세히 알아보고자 합니다. [제39조(조합원의 자격) 제②항, 투기과열지구의 조합원 자격 조건] 제39조 제②항에서는 오늘의 관심사인 매수 시기에 따른 조합원 지위 승계 제한에 대해서 나와 있습니다. ②투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. → 투기과열지구 내 재개발사업지의 물건을 관리처분계획의 인가 후에 양수한 자는 조합원이 될 수 없다. 따라서, 투기과열지구 내의 재개발 사업지에서는 관리처분계획인가 전까지 계약을 마쳐야 한다. (참고) 투기과열지구 내 재건축사업지 내의 물건을 매수하는 경우에는 조합설립인가 후 양수하면 조합원이 될 수 없다. → 상속, 이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우에는 투기과열지구라도 시기에 상관없이 양도ㆍ양수가 가능하다. [제39조 ②항, 투기과열지구에서 조합원 지위 승계가 가능한 예외 사항] 다만, 매도자가 아래의 예외 사항에 해당하는 경우에는, 투기과열지구라도 조합원의 지위 승계가 가능하다. 1. 세대원의 근무상, 생업상의 사정, 질병치료ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원 전원이 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특 별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우 → 세대원 전원이 타지로 이사가능 경우 2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 → 상속받은 주택으로 세대원 모두가 이사가는 경우 3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 → 세대원 전원이 해외 이주 또는 2년 이상 해외에 체류하는 경우 4. 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우 → 매도자의 소유기간 10년 & 거주기간 5년 이상일 경우, 소유기간 거주기간 조건을 모두 만족하는 경우. 거주기간의 경우는 소유자의 주민등록의 전입신고를 기준으로 기산한다. (배우자, 직계존비속만만 거주하였을 경우에는 그 기간도 합산) 5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우 → 특수한 상황이므로 상세 설명 생략. 6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양 수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우 → 특수한 상황이므로 상세 설명 생략. 7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 → [도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조③항]에 해당하는 불가피한 사정의 경우 투기과열지구라 하더라고 양도가 가능한데, *불가피한 사정(1) : 사업이 잘 진행되지 않는 여러가지 상황 1) 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없거나, 2) 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 경우 & 3년 이상 계속하여 소유 & 착공 전 양도 하거나, 3) 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업 & 토지 & 3년 이상 계속하여 소유 → 토지만 가능 *불가피한 사정(2) : 경공매로 취득하는 경우 4) 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우 → 국가 등과 금융기관에 의해 넘겨진 경공매만 가능하다. 사인간의 채무로 인한 경매 시에는 불가하다. *불가피한 사정(3) : 투기과열지구 지정 전에 계약한 경우 5)「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우 → 투기과열지구 지정 전에 계약체결 & 계약금 지급 내역 증빙 & 계약일로부터 60일 이내에 부동산 거래 신고를 모두 충족한 경우에는 양도가 가능. |
3. 유의 사항 (전문가로 한걸음 더 전진)
- 투기과열지구만 조합원 지위 승계가 제한된다. 조정대상지역은 자유로운 양도 양수가 가능하다.
- 매수자가 조합원 지위를 승계하지 못하면, 현금청산 대상자가 된다. 추후 투기과열지구가 해제되어도 조합원 지위는 이미 상실되어, 복원되지 않는다.
- 투기과열지구 조합원 지위 승계 제한에 해당하는 39조 제② 항은 전부개정법 2018. 1. 25 이후 시행되었다. 따라서, 2018. 1. 25 이후 최초로 사업시행계획인가를 신청한 재개발 사업의 경우에만 적용된다. 2018. 1. 24까지 사업시행인가를 신청한 투기과열지구 내 재개발 사업에서는 관리처분계획인가 이후에도 조합원 지위가 자유롭게 승계된다.
4. 적용 (계약서 작성 시 특약 사항)
투기과열지구 내의 재개발사업ㆍ재건축사업의 물건을 매수하고자 할 때에는, 각 물건의 비교도 중요하지만 결국엔 온전한 권리를 취득할 수 있는가가 가장 중요할 것이다. 따라서, 공인중개사사무소를 통하여 계약을 할 때, 조합원이 될 수 있는 온전한 권리를 취득하는 것인지 신중히 따져보고 계약하여야 할 것이다.
하지만, 실제로 매도자의 조합원 자격이 온전한지 매수자 또는 공인중개사가 100% 완벽히 파악할 수는 없는 것이다. 결국엔 매도자의 말을 듣고 판단할 수 밖에 없기 때문이다.
법률을 보니 어렵고, 법률을 모두 이해하고 조합, 매도자에게 모든 것을 확인하였다고 하더라도 미쳐 생각치 못한 문제가 발생하여 손해를 입을 수 있다. 따라서, 매수 시 반드시 계약서에 아래의 특약사항을 포함시켜 계약하도록 하자. 더 좋은 특약들이 있을 수 있으니 열심히 찾아서 스터디 하시고, 계약하실 때 공인중개사님들에게도 물어보시고 하셔야 합니다.
- 해당 물건은 OO재개발(또는 재건축) 구역 내에 위치한 물건이며, 조합원 입주권 자격 대상인 물건의 매매계약
이다. 매수인은 매도인의 조합원 권리의무를 포괄승계하기로 한다.
- 매도인은 OO재개발 정비구역 내 본 건 외 다른 부동산이 없음을 확인하고, 이에 대한 미고지 및 허위고지에 대한 책임은 매도인이 지기로 한다.
- 매도인의 사유로 매수인에게 조합원 입주권이 승계되지 않을 경우, 상호위약금 없이(또는 매도인의 책임으로 인한 계약해지로 하고) 본 계약은 무효로 하며 매도인은 매수인에게 지급받은 금원 일체를 즉시 반환한다.
물론, 어떤 특약들은 상당히 강력하고 매수자의 권리를 충분히 보장해줄 특약이지만, 때에 따라서는 매도자 우위 시장인 경우에 해당 특약을 넣기 힘든 경우가 있을 수 있습니다. 다만 조합원 입주권이 계약의 목적임을 나타내는 특약은 양보할 수 없이 반드시 넣어야 할 내용임은 분명해 보입니다.
5. 한줄 요약 (이것만이라도....꼭 기억하자.)
- 투기과열지구내의 재개발 물건은 관리처분이후에 양도 양수가 불가능하다.
- 투기과열지구내의 재건축 물건은 조합설립인가 이후에 양도 양수가 불가능하다.
- 투기과열지구 아니면 아무때나 양도 양수해도 된다. (다만, 다른 법률 조항에 의한 제한이 있을 수 있다. "재당첨제한" 등)
- 계약서 특약에 꼭 안전장치를 해두자.
다만, 몇몇 예외 사유의 경우에는 양도 양수가 가능하지만, 전문투자자가 아니라면 예외 사항에 해당하는 물건이 아닌 일반적인 물건을 매수하여야 한다. 스터디 열심히 하셔서 예외 사항에 해당하는 물건을 다룰 수 있는 능력을 키운다면, 당신의 자산은 더 빠르게, 더 크게 성장할 것입니다. 같이 공부합시다~~