주택 임대소득세 납부 대상, 과세 방법

1. 주택 임대소득세 납부 대상 (주택 수, 월세, 보증금에 따른 분류)

주택수	월세	보증금
1주택	비과세	비과세
2주택	과세
3주택 이상		간주임대료 과세

# 주택수는 부부합산 기준.

단, 1주택이라 하더라도, ¹⁾기준시가 9억 초과 주택 및 국외 소재 주택의 임대소득(월세)는 1주택자도 과세.

단, ²⁾소형주택은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외.(>>2021.1.1이후 소형 주택도 주택수에 포함)

단, 비소형주택을 3채 미만 보유(=2채 보유)하고, 그 보증금, 전세금의 합계가 3억원 이하인 경우 과세대상 주택에서 제외.(>>2021.1.1이후 소형주택이 주택수에 포함되므로  결론적으로 모든 보증금의 합계가 3억원 초과시 간주임대료 과세 되는 것으로 이해하면 됨)

 

¹⁾ 기준시가 : 그나마 검색포탈에서 가장 친철한 어학사전의 설명을 보면 다음과 같이 적혀 있는데 "양도세와 증여세의 과세 표준인 형식적인 집값이다. 모든 주택의 실거래 가격을 조사하여 과세를 할 수 없어 도입되었다. 국세청이 아파트와 전용 면적이 약165제곱미터 이상인 공동 주택을 대상으로 주택 규모별 시가 반영 비율을 산정하여 매년 한 번 이상 고시한다." >> 음..그나마 친철한 설명이지만 그래서 내 주택의 기준시가가 얼마란 말인가? 그래서 검색에 또 검색에 여러 번 반복한 결과 어디서 기준시가를 알아보면 되는지 찾았다....힘들다.....

출처 : 국세청 홈페이지

국세청 홈페이지 상에서 관련 화면 이동 부분을 클릭하면 주택의 기준시가를 알 수 있다. 따라가서 확인해 본 결과 우리가 흔히 알고 있는 아파트,연립,다세대의 경우 '공동주택공시가격'과 같다는 것을 알 수 있었다. 단독주택의 경우는 개별주택가격열람에서 알 수 있었다. 그런데 누구하나 명확히 언급하고 있지 않아 확신이 서지 않는다. 다들 기준시가의 기본개념에 대해서만 적어두고 끝내는 경우가 많음.

 

²⁾소형주택 : 주거전용면적이 40m² 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 주택.

2. 주택 임대소득세 납부 대상 (주택 수, 과세대상, 과세비대상에 따른 분류)

주택임대소득세 과세대상, 과세 비대상에 따른 분류

위의 1.항목에서 설명한 것을 다른 형식으로 표현한 것입니다. 내용은 동일하므로 둘 중 이해하기 쉬운 것으로 활용하면 됩니다.

3. 주택임대소득 종합과세, 분리과세 및 세액 계산구조

이제 내가 주택임대소득세의 과세 대상인지 아닌지를 판단해 보았으니, 실제 세금 계산이 어떻게 되는지 해봐야 겠죠.

우선 주택임대소득세만 따로 계산이 되기도 하고(분리과세), 내 다른 종합소득과 합산하여 계산이 되기도 합니다.

# 주택임대 소득금액이 2천만원 이하인 경우 : 분리과세, 종합과세 중 유리한 쪽으로 선택 가능

# 주택임대 소득금액이 2천만원 초과인 경우 : 종합과세만 가능

여기서, 주택임대 소득금액은 (모든월세 x 12개월 + 모든 보증금 합계의 간주임대료)로 계산되는 것입니다.

자, 계산 방식을 알아봤으니 이제 실제로 해봐야겠죠.

위의 표에 예시적 상황을 들어서 계산해보겠습니다.

ex1) 먼저 전제조건은 아래와 같다고 가정.

 # 2주택자이고, 주택임대소득은 2천만원 초과한 59,400,000원, 근로소득 5천만원

 #가족은 3인가족으로 부부, 자녀1명으로 계산

1) 필요경비율은 임대사업자 미등록 기준으로, 일반주택임대 단순경비율 42.6%적용

2) 근로소득금액은 총급여액 4500만원초과 1억원 미만 구간으로 계산(1200만원+4500만원을 초과하는 금액의 100분의 5를 공제)

3) 소득공제는 인적공제 부부, 자녀1명 기준으로 450만원+국민연금 및 보험료 등 공제 8,375,000으로 계산

4) 감면공제는 근로소득 세액공제 66만원

5) 기납부세액은 연말정산 시 근로소득세 기납부액 1,766,250

 

ex2) 먼저 전제조건은 아래와 같다고 가정.

 # 3주택자이고, 주택임대소득은 2천만원 초과한 63,378,600원, 근로소득 5천만원

 #가족은 3인가족으로 부부, 자녀1명으로 계산

0) 간주임대료 = (보증금 - 3억) x 임대일수 x 60% / 365 x 이자율(2.1%)