보유세 변화 금액 계산해보기 (1주택자>>2주택자>>3주택자 될 때)

부동산에 투자하는 투자가가 되려면, 실거주 1주택자가 아닌 2주택자가 되는 순간이 진정한 투자자로 거듭나기 시작한 첫 단계라 생각이 된다. 1주택은 실거주용으로 부동산에 대한 꾸준한 공부나 관심이 없어도 될 수 있지만, 2주택자가 되는 것은 전혀 차원이 다른 문제라 생각한다. 투자용일 확률이 높기 때문이다. 이 때 부터는 세금관련 공부를 하지 않으면 안된다.

따라서 오늘은 2주택자가 되는 순간부터 대상이 될 가능성이 큰 종부세에 관해 주택 수의 증가에 따른 보유세의 변화를 알아보려 한다.

 

1. 1주택일때 보유세

# 가정 : 도시지역, 조정대상지역, 1세대 1주택(공시지가 9억원 이하), 1세대 1주택 재산세 감면 특례(2021~2023년 적용), 단독소유

No.	항목	값(원)	비고
1	공시지가	709,000,000	입력
2	과세표준	319,050,000	공정시장가액비율 45% 적용
3	재산세	486,675	420,000 + 3억원 초과금액의 0.35%
4	도시지역분	446,670	과세표준의 0.14%
5	지방교육세	97,335	재산세액의 20%
6	총 납부액	1,030,680	3+4+5

2. 2주택 될 때 보유세

#가정 : 도시지역, 조정대상지역, 1주택 단독소유 + 2주택 배우자 단독소유

 (1) 1주택 남편 단독 소유분

No.	항목	값(원)	비고
1	공시지가	709,000,000	입력
2	과세표준	425,400,000	공정시장가액비율 60% 적용
3	재산세	1,071,600	570,000 + 3억원 초과금액의 0.4%
4	도시지역분	595,560	과세표준의 0.14%
5	지방교육세	214,320	재산세액의 20%
6	종부세 공제금액	600,000,000	1세대 1주택 초과 공제금액 6억
7	종부세 과세표준	65,400,000	(공시가합-공제금액) x 공정시장가액비율 60%
8	종부세	392,400	3억원 이하 세율 0.6%
9	재산세 중복분	156,960	1) 중복분 계산
10	중복분 차감	235,440	8 - 9
11	농어촌특별세	47,088	종부세의 20%
12	종부세 합산금액	232,528	10+11(종부세 + 농어촌특별세)
13	총 납부액	2,164,008	3+4+5+11+12

(2) 2주택 배우자(아내) 단독 소유분

#가정 : 도시지역, 조정대상지역, 1주택(남편) 단독소유 + 2주택 배우자(아내) 단독소유

No.	항목	값(원)	비고
1	공시지가	500,000,000	입력
2	과세표준	300,000,000	공정시장가액비율 45% 적용
3	재산세	570,000	420,000 + 3억원 초과금액의 0.35%
4	도시지역분	420,000	과세표준의 0.14%
5	지방교육세	114,000	재산세액의 20%
6	총 납부액	1,104,000	3+4+5

3. 3주택 될때

#가정 : 도시지역, 조정대상지역, 1주택(남편) 단독소유 + 2주택 배우자(아내) 단독소유 + 3주택 공동명의(지분50%씩)

(1) 남편 소유분

(2) 배우자(아내) 소유분

계산해 본 결과, 1주택 >> 2주택 >> 3주택 될 때, 보유세 변화는 1,030,680원 >>3,268,008원>>7,794,374원으로 변화한다.