공공지원은 도정법에서 대부분의 사항을 조례에 위임하고 있기 때문에, 시도조례를 상세히 살펴보아야 한다. 또한, 시도조례 외에도 고시, 규정집, 설명자료 등을 통하여 안내하고 있으므로 관련 자료들을 모두 살펴볼 필요가 있다. 물론 투자자의 입장에서는 지엽적인 부분까지 모두 알 필요는 없지만, 일단 정비사업의 조합원이 되었다면, 조합원이 곧 사업주체라는 책임감을 가지고 추진위원회 및 조합에 대한 감시 또는 적극적인 협조의 차원에서라도 한 번쯤은 관련 내용들을 스터디할 필요는 있다. 그런 생각을 가진 조합원들이 많아질 수록 조합의 운영은 투명해질 것이다.
따라서, 이번 글에서는 공공지원 제도의 도입 취지 및 서울특별시를 예로 들어 시도조례, 규정집, 설명자료, 보도자료 등에서 중요한 것들을 살펴보고자 한다.
1. 정비사업의 운영실태_(공공지원 강화 원인)
추진위원회 구성 과정에서 주도권을 확보하기 위해 수개의 추진위원회가 활보하고, 각각의 추진위원회에 정비업체, 시공사, 설계사들이 개입하여 음성적인 자금지원 등 주민갈등을 유발하는 경우가 많았다. 갈등의 크기만큼 사업은 지체되는 일이 빈번했다. 이러한 갈등은 결국 사업지연으로 그 비용은 결국 주민들에게 전가되기 일쑤였다.
이러한 문제점에 대한 인식으로부터 시작하여 공공지원이 강화되고 있다.
예를 들어, 추진위원회 단계에서 설계자(Ⅰ)와 조합설립이후 사업시행인가 준비 과정에서 설계도서 및 건축심의 도서를 작성하는 설계자(Ⅱ)를 따로 선정하도록 하고 있으나, 대부분 설계자(Ⅰ)이 설계의 연속성 차원에서 설계자(Ⅱ)로 재선정되기 때문에, 사업초기부터 추진위원 및 조합장 등을 대상으로 로비 및 불법거래가 이루어져 왔다. 또한 재선정 과정에서 사업의 지연과 비용이 추가 발생하고 있는 것이 현실이었다. 이와 같이 다른 용역사 및 시공사들도 비슷한 행태의 문제점이 발생해 왔다.
2. 공공관리제도의 프로세스
[공공관리의 적용기간]
→ 위 도표에서 확인할 수 있는 공공관리의 적용 시기는 정비구역 지정 후 ~ 사업시행인가까지이다. 물론 위의 자료는 2010년도 자료라서, 시공자의 선정 시기가 사업시행인가 이후로 표현되어 있다. 현재는 서울시도 조합설립 이후 시공자를 선정한다.
→ 의무 공공관리 종료 후, 조합의 요청이 있으면 구청장이 지정한 위탁관리자가 사업시행인가부터 사업종료 시까지 공공관리를 계속 하며, 그 때부터의 비용은 조합에서 부담한다.
[정비사업 공공관리 프로세스_단계별 공공관리 내용]
→ 물론 위의 절차도에서도, 본 자료는 2010년의 자료이므로 시공자의 선정 시기가 사업시행인가 이후로 표현되어 있다. 현재는 조합설립 이후 시공자를 선정한다.
→ 공공관리의 큰 흐름만을 살펴보고, 각 단계별의 세부 업무에 대해서는 단계별로 상세히 다른 글에서 알아보려 한다.
3. 유의사항 (전문가로 한걸음 더 전진)
[시공사 선정 시기가 변경되는 이유는?]
서울시의 경우에는 건축 설계안이 확정되지 않은 상태에서 시공자가 개입하면 불필요한 설계가 추가되고 공사비가 늘어나는 등의 문제가 발생할 수 있다는 것을 규제사유로 하여, 사업시행인가 이후에 시공사를 선정하도록 하였다.
그러나, 실효성의 문제가 아래와 같은 사유로 제기 되었다.
① 사업시행인가 이후에 시공사를 선정하더라도 시공사가 대안 또는 특화 설계 등을 통해 설계변경을 유도할 수 있음
② 조합의 자금조달 문제를 해결하기 위해 도입된 '공공지원제도'의 최근 5년간 지원금액도 신청금액의 15%에 불과할 정도로 성과 부족
따라서, 23년 7월 1일을 기점으로 서울시 도시정비조례가 다시 개정되면서, 시공사의 선정 시기를 조합설립인가 이후로 변경하였다. 그러나 이것은, 이전에 사업시행인가 이후로 시공사의 선정하였던 취지인 "정비사업 초기에 건설사를 개입시키면, 공사비와 관련해서 향후 상당한 논쟁이 생길 가능성이 커진다는 것"의 불씨를 다시살리는 것일 수도 있다.
실제로, 건설사는 공사비에 물가를 반영하는데, 건설 관련 물가 상승률은 일반 소비자물가와 별도로 집계되고, 대부분 일반 소비자물가에 비해 건설 관련 물가 상승률은 높은 수준의 인상률을 보인다. 조합은 절차자 단축되는 장점을 기대할 수 있으나, 관리처분 및 준공과 입주를 하면서 정산 사업을 손익 계산할 때 예상하지 못한 추가분담금을 마주칠 수 있다. 시공사가 조기 개입될 수 있다는 것은, 재건축 추진위 단계부터 건설사가 영업을 할 수 있다는 것을 의미하고, 추진위-시공사가 유착이 다시 시작되는 것에 대한 경계심을 가져야 한다.
시공사의 선정시기를 언제로 할 것이냐의 문제는, 현재가 직면한 상황에 따라 언제든 다시 달라질 수 있다. 정비사업이 정체되어 공급이 원활하지 않을 때는, 시공사 선정시기를 당겨 조합설립인가 이후로 할 것이고, 다시 공사비 분쟁, 유착 등의 문제가 심각하게 대두되면 다시 시공사 선정시기를 사업시행인가 이후로 변경할 수도 있다. 모든 것에는 명암이 있다는 것을 명심하여야 한다.
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