정비사업전문관리업자(정비업체)_서울시 공공지원 정비사업전문관리업자 선정기준

서울시의 경우에는, 정비사업전문업자를 선정할 때 서울특별시 고시에 따라 선정하여야 한다. 그 와 관련된 서울특별시 개정고시 제2023–020호(2023.01.19.)중에서 중요한 것들을 살펴볼 것이다.

1. 법률_(법률해석 첨언)

서울특별시 개정고시 제2023–020호(2023.01.19.) 공공지원 정비사업전문관리업자 선정기준 제1장 총 칙 제1조(목적)   이 기준은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “법”이라 한다)제118조 및 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(이하 “조례”라 한다) 제73조에 따른 공공지원 정비사업에서 공공지원자, 추진위원회 또는 조합의 정비사업전문관리업자 선정에 관한 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.   → 서울시의 경우는 추진위원회 조직에서 공공지원이 의무화이므로 정비사업전문관리업자 선정도 본 선정기준에 따라 반드시 선정해야 한다. 제2조(용어의 정의) 이 기준에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.   1. “정비사업전문관리업자”라 함은 법 제102조제1항에 따른 정비사업전문관리업등록업자 및 같은법 시행령 제81조제3항에서 정하는 기관을 말한다.   2. “책임사업관리자”라 함은 법 제102조제1항에 시․도지사에게 기술인력으로 등록된 자를 말한다.   3. “보조사업관리자”라 함은 공공지원 정비사업을 현장에서 보조할 자로서 정비사업전문관리업체에 근무하는 자 중 해당 사업분야 업무수행자를 말한다.   4. “자격심사-Ⅰ” 이라 함은 공공지원자 또는 추진위원회등이 공공지원 정비사업의 규모 등을 고려한 객관적 심사기준을 말한다.   5. “자격심사-Ⅱ”라 함은 공공지원자 또는 추진위원회등이 공공지원 정비사업의 규모 등을 고려한 객관적 심사 및 주관적 심사기준을 말한다.   6. “총회”라 함은 법 제44조에 따른 총회와 ‘정비사업 조합설립추진위원회 운영규정’에 의한 주민총회를 말한다.   7. “추진위원회등”이라 함은 공공지원 정비사업의 조합설립추진위원회 또는 조합을 말한다.   8. “전자입찰”이라 함은 「전자조달의 이용 및 촉진에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 국가종합전자조달시스템인 “나라장터” 및 “누리장터”를 이용하여 입찰하는 계약을 말한다. 제3조(다른 법률과의 관계) ① 이 기준에 정하지 않은 사항은 법 제29조, 같은법 시행령 제24조, 「정비사업 계약업무 처리기준」(이하 “계약업무 처리기준”이라 한다)에 정하는 바에 따른다. ② 이 기준이 법령 개정으로 변경되어야 할 경우 기준의 개정절차와 관계없이 변경되는 것으로 본다. 다만, 관계법령의 내용이 임의규정인 경우에는 그러하지 아니하다. 제2장 선정의 방법   제4조(공공지원자가 선정한 정비사업전문관리업자의 선정 방법)   ① 추진위원회가 법 제118조제5항에 따라 정비사업전문관리업자를 선정하고자 하는 경우에는 주민총회(법 제31조제4항 전단에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하고 조합을 설립하는 경우에는 창립총회 또는 조합설립인가이후 최초 총회)의 의결을 거쳐 선정하여야 한다.     → 법 제118조제5항에 따라 정비사업전문관리업자를 선정하고자 하는 경우란, 정비구역지정단계에서 시장ㆍ군수가 선정했던 업자를 그대로 선정하고자 하는 경우에는 경쟁입찰을 적용하지 않고 주민총회 의결을 통해 이전업체와 계약할 수 있다.   ② 추진위원회가 제1항에 따라 정비사업전문관리업자를 선정하지 않을 때에는 조례 제77조제5항에 따른 공공지원 정비사업전문관리업자 선정기준에 따라 선정하여야 한다.     → ①항에 따라 선정하지 않을 때란,  정비구역지정단계에서 시장ㆍ군수가 선정했던 업자를 그대로 승계하는 것이 아닌 새로운 정비업체를 선정하고자 하는 경우에는, 본 공공지원 정비사업전문관리업자 선정기준에 따라 업체를 선정하여야 한다. 즉, 경쟁입찰을 새로 하여 업체를 선정하고, 심사기준도 본 서울시 고시에 따라 심사하여야 한다. 제5조(정비사업전문관리업자의 심사 등)   ① 공공지원자(위탁지원자를 포함한다. 이하 같다) 또는 추진위원회등은 공공지원 정비사업의 규모, 여건 등을 고려하여 토지등 소유자수 1,000인 미만은 자격심사-Ⅰ 또는 Ⅱ 중에서 선택하여 정비사업전문관리업자를 심사하고, 토지등 소유자수 1,000인 이상은 자격심사-Ⅱ로 정비사업전문관리업자를 심사한다.     → 토지등소유자의 수가 1000인 미만이면 자격심사 Ⅰ 또는 Ⅱ중 선택가능, 토지등소유자수가 1000인 이상이면 반드시 자격심사-Ⅱ의 기준으로서 심사하여야 한다.   ② 공공지원자 또는 추진위원회등은 제1항의 자격심사-Ⅰ에 따라 정비사업전문 관리업자를 심사하고자 할 경우에는 [별표 1]에 따른다. 다만, 추진위원회등은 추진위원회 또는 대의원회의 의결을 거쳐 공공지원자에게 자격심사를 위탁할 수 있다.     → 자격심사-Ⅰ의 기준은 아래 부분의 [별표 1]에서 간단히 다룬다.   ③ 공공지원자 또는 추진위원회등은 제1항의 자격심사-Ⅱ에 따라 정비사업전문 관리업자를 심사하고자 할 경우에는 [별표 2]에 따른다. 다만, 추진위원회등은 공공지원자에게 자격심사를 위탁하여야 한다. 이 경우 소요비용은 추진위원회등의 부담으로 한다.     → 자격심사-Ⅱ 의 기준은 아래 부분의 [별표 2]에서 간단히 다룬다.   ④ 공공지원자가 자격심사-Ⅱ에 따라 정비사업전문관리업자를 심사하는 경우 평가위원회(추진위원장 또는 조합장이 2명 이하 추천, 공공지원자가 2명 추천, 서울시장이 2명 추천)를 구성하여 기술제안서를 평가하며, 평가방법은 별표 3 제4조제2항부터 제4항까지를 따른다.     → 평가위원회 구성과 평가방법도 본 규정에 따라 하여야 한다.   ⑤ 추진위원회등은 심사결과를 조례 제69조제1항에 따른 당해 정비사업관리시스템에 게재하여 토지등소유자 등에게 공개하여야 한다.     → 심사결과를 공개하도록 함으로써, 투명성을 높였다. 다만, 심사의 결과라는 것이 어느정도 상세한 수준이냐에 따라서 공정하지 못한 심사라는 비난을 받을 여지도 있다. 제6조(입찰의 방법) 공공지원자 또는 추진위원회등은 정비사업전문관리업자를 선정하고자 할 때에는 「계약업무 처리기준」 제6조 및 제3장에 의한 방법으로 선정하여야 한다. 제7조(지명경쟁에 의한 입찰) 추진위원회등은 「계약업무 처리기준」 제7조*에 의한 입찰대상자를 지명하고자 하는 경우에는 공공지원자 지원용역을 수행한 정비사업전문관리업자를 포함하여 추진위원회 또는 대의원회 의결을 거쳐야 한다.    → 계약업무 처리기준과 도정법 시행령 제24조제1항에서는 지명경쟁에 의한 입찰을 할 수 있는 경우에 대하여 규정하고 있는데, 대부분의 실무에서 지명경쟁이나 수의계약을 하는 경우는 대부분 단독입찰로 인한 2회 이상 유찰인 경우가 많다. [[------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 「계약업무 처리기준」 제7조* 제6조(입찰의 방법)   ① 사업시행자등이 정비사업 과정에서 계약을 체결하는 경우 일반경쟁입찰에 부쳐야 한다. 다 만, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제24조제1항**에 해당하는 경우에는 지명경쟁이나 수의 계약으로 할 수 있다. 제7조(지명경쟁에 의한 입찰)   ① 사업시행자등이 제6조제1항에 따라 지명경쟁에 의한 입찰을 하고자 할 때에는 같 은 조 제2항에도 불구하고 4인 이상의 입찰대상자를 지명하여야 하고, 3인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다. ② 조합등은 제1항에 따라 입찰대상자를 지명하고자 하는 경우에는 대의원회의 의결을 거쳐야 한다 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------]] 제8조(입찰공고 등) ① 공공지원자가 정비사업전문관리업자 선정을 위하여 입찰을 하고자 할 때에는「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」의 입찰공고 규정을 준용 한다. ② 추진위원회등이 정비사업전문관리업자 선정을 위하여 입찰을 하고자 할 때에는 현장설명회 개최일로부터 7일 전까지 전자조달시스템 및 1회 이상 전국 또는 서울특별시를 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하고 e-조합시스템 및 클린업시스템을 통하여 공개하여야 한다. ③ 지명경쟁 입찰의 경우에는 현장설명회 개최일로부터 7일 전에 등기우편으로 입찰대상자에게 발송하고 e-조합시스템 및 클린업시스템을 통하여 공개하여야 하며, 반송된 경우에는 반송된 다음날에 1회 등기우편으로 재발송하여야 한다.    → 입찰공고의 절차에 대해서 설명하고 있다. 제9조(현장설명회) ① 공공지원자 또는 추진위원회등은 입찰일로부터 10일 이전에 현장설명회를 개최하여야 한다. ② 제1항에 따른 현장설명에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 정비구역 현황(사업추진경위, 정비계획 수립 또는 기본계획 현황 등) 2. 입찰서 작성방법․제출서류․접수방법 및 입찰유의사항 등 3. 사업 참여제안서 작성방법 4. 정비사업전문관리업자 선정 방법 5. 계약에 관한 사항 6. 그 밖에 입찰에 관하여 필요한 사항 ③ 공공지원자 또는 추진위원회등은 정비사업전문관리업자가 현장설명회에 참가한 경우에만 입찰에 참여할 수 있도록 하여야 한다. 다만, 공동참여의 경우에는 1개 업체가 참여할 수 있다.    → 현장설명회는 반드시 개최하여야 하며, 현장설명회의 현장설명에서 반드시 포함되어야 할 사항에 대해 규정하고 있다. 제10조(부정당업자의 입찰 참가자격 제한) 추진위원회등은 「계약업무 처리기준」 제12조에 의한 부정당 업자가 발생한 경우에는 지체 없이 업체명․부정당 사유․일자를 공공지원자에게 제출하여야 한다. 제11조(입찰보증금) ① 추진위원회등은 「계약업무 처리기준」 제6조에 따른 입찰시 입찰에 참여한 정비사업전문관리업자에게 입찰보증금을 미리 납입하게 할 수 있다. ② 제1항에 따른 입찰보증금은 입찰금액의 100분의 5 이내에서「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제37조제2항 각 호의 보증서로 납부하게 하여야 한다. 이 경우 보증기간은 입찰서 접수일로부터 120일 이상으로 한다.    → 입찰 후 선정된 정비업체의 계약거부에 대한 안전장치로 입찰보증금을 보증서로 납부하게 할 수 있다. 제12조(입찰보증금의 예입조치) ① 추진위원회등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 입찰보증금을 해당 추진위원회등에 귀속시킬 수 있다. 이 경우 추진위원회등은 미리 그 뜻을 정비사업전문관리업자에게 통지하여야 한다. 1. 입찰참여자가 정당한 사유 없이 입찰을 취소 또는 철회하는 경우 2. 입찰신청서류가 거짓 또는 부정한 방법으로 작성되어 입찰이 무효되거나, 업체선정이 무효된 경우 3. 정비사업전문관리업자가 홍보를 목적으로 토지등소유자에게 사은품등 물품․금품․재산상의 이익 및 향응 등을 제공하거나, 제공을 약속하여 업체선정이 무효된 경우 4. 총회에서 선정된 정비사업전문관리업자가 총회 개최일로부터 3개월 이내에 정당한 사유 없이 계약을 체결하지 아니하는 경우 ② 추진위원회등은 다음 각 호에 따라 입찰참여자에게 입찰보증금을 환급하여야 한다. 1. 총회상정 업체선정에서 제외된 입찰참여자 : 추진위원회 또는 대의원회 개최일로부터 14일 이내 2. 총회에서 선정되지 않은 입찰참여자 : 총회 개최일로부터 14일 이내 3. 총회에서 선정된 입찰참여자 : 계약일로부터 14일 이내    → 입찰보증금을 추진위원회등에 귀속시킬수 있는 사유에 대한 규정. 제13조(입찰서의 접수 및 개봉) 공공지원자는 나라장터를 이용하여 입찰공고에 표시한 절차 및 방법으로 입찰서(사업 참여제안서를 포함한다)를 접수 및 개봉하여야 한다. 제14조(정비사업전문관리업자의 홍보) ① 「계약업무 처리기준」 제14조제1항에 의한 인터넷은 e-조합시스템 및 클린업시스템을 말한다. ② 추진위원회등에서 합동홍보 설명회를 개최하지 않을 경우 총회에 상정된 정비사업전문관리업자와 협의를 거쳐 총회개최 7일전까지 토지등소유자에게 합동홍보물을 통지 할 수 있다. 제15조(총회상정 정비사업전문관리업자의 선정) ① 추진위원회등은 추진위원회 또는 대의원회 의결을 거쳐 입찰에 참가한자 중에서 자격심사 기준에 따라 총회에 상정할 상위 4인 이상의 정비사업전문관리업자를 선정하여야 한다. 다만, 입찰에 참가한 정비사업전문관리업자가 4인 미만인 때에는 모두 총회에 상정하여야 한다.    → 최소 4개 이상의 업체를 총회에 상정하여야 하고, 그 미만인 경우에는 모두 총회에 상정하여야 한다. ② 추진위원회등은 제1항에 따라 정비사업전문관리업자를 선정한 경우에는 총회에 상정하여야 한다. 이 경우 정비사업전문관리업자의 평가결과 비교표〔별지 1호 서식〕를 토지등소유자에게 제시하여야 한다. 제16조(입찰 무효 등) (생략)   제3장 계약 체결   제17조(계약의 체결) ① 공공지원자는 제5조의 자격심사기준에 따라 선정된 정비사업전문관리업자와 계약을 체결 하고자 하는 경우에는 [별표 3]을 따른다. ② 추진위원회등은 총회에서 선정된 정비사업전문관리업자와 그 업무범위 및 관련 사업비의 부담 등 사업시행 전반에 대한 내용을 협의한 후 계약을 체결하고 그 결과를 e-조합시스템 및 클린업시스템에 공개하여야 한다. 제18조(전자입찰의 방법) 「계약업무 처리기준」 제19조제2항에도 불구하고 제5조에 의한 자격심사 기준으로 선정하여야 한다. 제4장 보 칙 제19조(자료의 공개 등) 「계약업무 처리기준」 제38조에 의한 인터넷은 e-조합시스템 및 클린업시스템을 말한다. 제20조(사실확인) 공공지원자 또는 추진위원회등은 공공지원 정비사업전문관리용역입찰신청서의 내용 또는 정비사업전문관리업체의 행정처분 및 책임사업관리자의 업무중첩도 등 업체평가에 필요한 사항에 대하여 관계기관에 사실을 조회 할 수 있다. 제21조(책임 또는 보조사업관리자의 배치) ① 정비사업전문관리업자는 「계약업무 처리기준」 제13조 및 제22조에 따라 제출된 입찰서의 책임 또는 보조사업관리자를 공공지원 정비사업에 배치하여야 한다. 이 경우 공동참여는 참여비율이 높은 업체에서 책임사업관리자를 배치하여야 한다. ② 제1항에 따른 책임사업관리자는 공공지원 정비사업에서 수행중인 용역 중 관리처분계획인가를 기준으로 3건을 초과하여 다른 공공지원 정비사업의 책임사업관리자로 중복하여 배치할 수 없다. ③ 정비사업전문관리업자는 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제1항에 따라 배치된 책임 또는 보조사업관리자를 교체할 수 있다. 이 경우 교체할 책임 또는 보조사업관리자는 제1항에 따라 제출된 입찰서의 책임 또는 보조사업관리자와 동등이상(단, 책임사업관리자는 자격 및 경력이 동등이상인 자를 말한다.)의 자격을 갖춘 자로 하여야 한다.   1. 입대․이민․3월 이상의 요양을 요하는 부상 또는 질병이 있는 경우   2. 퇴사 등 공공지원자 또는 추진위원회등이 부득이하다고 인정하는 경우 ④ 정비사업전문관리업자는 제3항에 따라 책임 또는 보조사업관리자를 교체 하고자 하는 경우에는 공공지원자 또는 추진위원회등으로부터 미리 승인을 얻어야 한다. 제22조(자료제출 등) ① 추진위원회 위원장 또는 조합장은 정비사업전문관리업자 선정에 관하여 다음 각 호에 따라 관련 자료를 공공지원자에게 제출하여야 한다.   1. 정비사업전문관리업자 선정계획은 추진위원회 또는 조합의 대의원회 소집 공고 전   2. 입찰 공고는 관련 기관에 공고 의뢰 전(지명경쟁입찰은 등기우편발송)   3. 추진위원회․주민총회․조합총회 및 조합의 이사회․대의원회개최는 소집 공고 전에, 그 결과는 개최 후 지체 없이   4. 현장설명회, 자격심사 및 계약은 그 행위가 있은 후 지체 없이 ② 추진위원회위원장 또는 조합장은 제1항제1호, 제3호는 주민총회․조합총회의 소집공고 전, 제4호의 적격심사 결과에 대하여는 공공지원자의 사전검토를 받아야 한다. ③ 공공지원자는 제2항의 검토결과를 3근무일 이내에 회신하여야 한다. 다만, 제출한 자료가 미비한 경우 처리기한을 연장할 수 있다 ④ 공공지원자는 추진위원회등이 이 기준에 따라 정비사업전문관리업자를 선정하지 않는 경우에는 법 제113조에 의거 인․허가 등 그 처분의 취소 등 필요한 조치를 할 수 있다.

 

「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제24조제1항** 에 해당하는 경우는 아래의 글에서...

2025.10.16 - [부동산 스터디] - 계약의 방법 및 시공자 선정 등_(도정법 제29조)

계약의 방법 및 시공자 선정 등_(도정법 제29조)

 

 

2. [별표 1]

[별표1] 공공지원 정비사업전문관리업자 자격심사기준 - I 1. 정비사업전문관리업자 선정기준   ① 공공지원자는 입찰참여자에 대해 객관적평가(업체현황평가+가격평가)를 실시하여 평가점수가 높은 업체를 계약 적격대상자로 선정함   ② 추진위원회등은 입찰참여자에 대해 객관적평가(업체현황평가+가격평가)를 실시하여 평가점수가 높은 업체를 총회 상정 업체 선정함    → 별표 1에는 위 선정기준을 원칙으로 하여 평가표의 상세 사항이 있으나, 자세한 사항이 필요하면 서울특별시 개정고시 제2023-020호(2023.01.19.)를 찾아서 확인.

 

 

 

3. [별표 2]

[별표 2] 공공지원 정비사업전문관리업자 자격심사기준 - II 1. 정비사업전문관리업자 선정기준   ①공공지원자는 객관적 평가(업체평가 20점+가격평가 20점)와 주관적 평가(기술제안서 평가 60점)를 합산하여 80점 이상인자를 협상적격자로 선정하고 고득점 순으로 협상순위를 결정함. 단, 80점 이상인 업체가 3개 업체 미만인 경우 상위 3위(60점 미만인 업체는 제외)까지로 함.   ② 추진위원회등이 자격심사를 위탁하는 경우 공공지원자는 객관적 평가(업체평가 20점+가격평가 20점)와 주관적 평가(기술제안서 평가 60점)를 합산한 평가결과를 추진위원회에 통보하며, 추진위원회는 고득점 순으로 상위 4인 이상(60점 미만인 업체는 제외)을 총회에 상정함.     → 별표 2에는 위 선정기준을 원칙으로 하여 평가표의 상세 사항이 있으나, 자세한 사항이 필요하면 서울특별시 개정고시 제2023-020호(2023.01.19.)를 찾아서 확인.